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Denkmalschutz als Sachmangel: Verschwiegenes Wissen eines Erben kann dem Testamentsvollstrecker nicht zugerechnet werden

Nicht nur viele Köche können einen Brei verderben - auch die im Erbfall Beteiligten sind sich naturgemäß oft uneins über die korrekte Verfahrensweise, sowohl mit- als auch untereinander. Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich im Folgenden daher mit der Frage beschäftigen, ob das Wissen eines Erben über einen vorhandenen Sachmangel dem (hier unwissenden) Miterben als Testamentsvollstrecker und Verkäufer eben jenes Nachlassgegenstands zugerechnet werden kann.

Der Testamentsvollstrecker verkaufte im Jahr 2009 aus dem Nachlass seines verstorbenen Vaters eine Immobilie an eine Käufergesellschaft. Der notarielle Kaufvertrag enthielt einen Hinweis darauf, dass das Objekt nach Kenntnis des Testamentsvollstreckers nicht auf einer Denkmalschutzliste verzeichnet sei, es jedoch aus Sicht des Denkmalpflegers erhaltenswerte Bauelemente gebe. Tatsächlich wurde bereits drei Jahre vor dem Verkauf eine Mitteilung einer Miterbin durch die zuständige Denkmalschutzbehörde zugestellt, nach der das Gebäude in ein Denkmalschutzverzeichnis aufgenommen worden war. Der Testamentsvollstrecker berief sich darauf, dass er von einer solchen Entscheidung keine Kenntnis hatte.

Zunächst stellte der BGH klar, dass es sich bei der Angabe über eine Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes grundsätzlich um eine offenbarungspflichtige Information handelt, die im Fall eines arglistigen Verschweigens eine Sachmängelgewährleistung auslösen kann. Doch hier kam der Senat zum Ergebnis, dass der Verkäufer in seiner Eigenschaft als Testamentsvollstrecker selbst nicht arglistig gehandelt habe. Bei der Klärung der Frage komme es nur auf die Person des Testamentsvollstreckers an - und diese bildet mit den Erben keine Verkäufermehrheit, so dass das Wissen eines Erben dem Testamentsvollstrecker nicht zugerechnet werden kann.

Hinweis: Wenn als Ergebnis dieser Entscheidung eine Zurechnung von Wissen der Miterben über Mängel der Kaufsache auf die Person des Testamentsvollstreckers nicht in Betracht kommt, ist im Fall des typischen Ausschlusses einer Sachmängelhaftung in notariellen Verträgen besondere Vorsicht geboten. Hier müssen gegebenenfalls besondere Nachforschungen unternommen werden.


Quelle: BGH, Urt. v. 19.03.2021 - V ZR 158/19
zum Thema: Erbrecht

(aus: Ausgabe 06/2021)