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Wohnen in Gewerberäumen: Andauernde Wohnnutzung kann auch nach Jahren noch zur erfolgreichen Unterlassungsklage führen

Dass Mietern zahlreiche Freiheiten innerhalb ihrer Wohnungen eingeräumt werden müssen, ist klar. Klar ist jedoch ebenso, dass diese Freiheiten Grenzen haben. Dass dies auch für Gewerbemieter gilt, musste sich eine Juristin von den Richtern des Bundesgerichtshofs (BGH) nun sagen lassen.

Die Rechtsanwältin hatte für ihr Rechtsanwaltsbüro das Erdgeschoss und das erste Obergeschoss eines Gebäudes angemietet, wobei sie jedoch entgegen den Regelungen im Mietvertrag das gesamte erste Obergeschoss zu Wohnzwecken nutzte. Als es schließlich zu einem Eigentümerwechsel der Immobilie kam, wollte der neue Eigentümer sich das nicht länger gefallen lassen und verlangte die Unterlassung der Wohnnutzung, zuletzt gerichtlich.

Und der BGH entschied, dass dem Vermieter in der Tat ein Anspruch auf Unterlassung der vertragswidrigen Nutzung der Räume im ersten Obergeschoss zustand. Der Vermieter kann auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz Abmahnung fortsetzt. Hier hatten die Mietvertragsparteien ausschließlich eine gewerbliche Nutzung der Mieträume - nämlich zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros - vereinbart. Eine andere Nutzung der Mieträume war dem Mieter laut Mietvertrag nur mit ausdrücklicher schriftlicher Genehmigung gestattet. Eine solche Genehmigung lag jedoch nicht vor. Selbst auf eine Verjährung nach der langjährigen Nutzung konnte sich die Mieterin nicht berufen, da diese zweckwidrige Nutzung noch andauerte.

Hinweis: Die Wohnnutzung musste also eingestellt werden. Der Vermieter hat einen Unterlassungsanspruch, sobald der Mieter vertragswidrig Gewerberäume als Wohnung nutzt.


Quelle: BGH, Urt. v. 19.12.2018 - XII ZR 5/18
zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 04/2019)