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Ungenauer Gewerbemietvertrag: Um sämtliche Betriebskosten auf Mieter übertragen zu können, muss der Vertrag diese klar bestimmen

In Mietverträgen über Gewerberäume gelten zwar andere Regeln als bei Wohnraummietverträgen. Trotzdem müssen die Vertragsklauseln auch hier eindeutig sein. Wenn notwendige Details außer Acht gelassen werden, landen Unklarheiten schnell vor Gericht - im folgenden Fall vor dem Oberlandesgericht Celle (OLG).

Nach einem Gewerbemietvertrag waren sämtliche Betriebskosten von der Mieterin zu tragen. Darunter sollten insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung einschließlich Zählermiete und Wartungskosten fallen. Der Vermieter verlangte jedoch zusätzlich die Zahlung der Grundsteuern. Er meinte, schließlich seien sämtliche Betriebskosten nach dem Mietvertrag umgelegt, auch wenn nur einzelne Kosten ausdrücklich genannt seien. Schließlich trafen sich die Parteien vor dem OLG.

Und eben jenes teilte die Auffassung der Gewerbemieterin, dass die Klausel im Mietvertrag inhaltlich nicht bestimmt genug war. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) bedarf es einer ausdrücklichen und inhaltlich bestimmten Regelung, aus der sich ergibt, dass der Mieter neben der Grundmiete ganz oder anteilig Betriebskosten zu tragen hat. Auch ist es möglich, auf § 2 der Betriebskostenverordnung zu verweisen. Beides lag jedoch nicht vor. Deshalb hat der Vermieter den Rechtsstreit verloren.

Hinweis: Das Urteil überrascht, denn Mieter von Gewerberäumen sind generell wesentlich weniger schützenswert als Privatpersonen. Eine in einem Gewerberaummietvertrag enthaltene Regelung über die Umlage von Betriebskosten, nach der sämtliche Betriebskosten vom Mieter getragen werden müssen, genügt nach diesem Urteil nicht dem Bestimmtheitsgebot und ist somit unwirksam. Es wurde zwar Revision vor dem BGH gegen das Urteil eingelegt, vieles spricht allerdings für die Richtigkeit der OLG-Entscheidung.


Quelle: OLG Celle, Urt. v. 09.11.2018 - 2 U 81/18
zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 06/2019)