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Mängel beim Hauskauf: Beweislast für die unterbliebene Aufklärung über offenbarungspflichtige Umstände liegt beim Käufer

Der folgende Fall des Bundesgerichtshofs (BGH) macht klar: Augen auf beim Häuserkauf! Denn in Sachen Gewährleistungsausschluss musste der BGH ein Urteil fällen, dass bei künftigen Käufern ein faltenvertiefendes Stirnrunzeln auslösen könnte.

Das Paar dieses Falls kaufte 2013 ein Grundstück, das mit einem Wochenendhaus und einer Motorradgarage bebaut war. Die Motorradgarage, die mit dem Wochenendhaus verbunden ist, wurde als Wohnraum genutzt, obwohl die erforderliche baurechtliche Genehmigung nicht vorlag. Das war den Verkäufern auch bekannt. Der Vertrag enthielt zudem die Erklärung, dass die Verkäufer keine Kenntnis von "unsichtbaren Mängeln" hätten. Nachdem die Bauaufsichtsbehörde den Käufern jedoch mitgeteilt hatte, dass aufgrund des baurechtswidrigen Zustands des Gebäudes ein teilweiser Rückbau stattfinden müsse, erklärten diese die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung und verlangten die Rückzahlung des Kaufpreises.

Die Verkäufer bestritten nicht, dass ihnen der baurechtswidrige Zustand des Gebäudes bekannt war. Streitig war jedoch, ob sie die Käufer auch über diesen Umstand aufgeklärt hatten. Dazu hatte der BGH eine eindeutige Meinung: Die in einem Grundstückskaufvertrag enthaltene Erklärung des Verkäufers, ihm seien keine unsichtbaren Mängel bekannt, rechtfertigt keine Abweichung von dem Grundsatz, dass den Käufer die Darlegungs- und Beweislast für die unterbliebene Aufklärung über offenbarungspflichtige Umstände treffe.

Hinweis: Hier müssen nun die Käufer beweisen, dass sie nicht über den Mangel aufgeklärt wurden. Kein einfaches Unterfangen. Der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag einer Immobilie ist umfassend und es wird für Käufer schwierig, den Verkäufer für Mängel haftbar zu machen. Unmöglich ist das aber natürlich nicht.


Quelle: BGH, Urt. v. 06.03.2020 - V ZR 2/19
zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 09/2020)